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连万科也被击退的环京楼市 华夏幸福成了最大地主

来源:2018-06-13 22:04:08

一条君导读‍‍

万科拿地被打,他们拿地可以,为什么?


文/刘诗洋


燕郊房价涨到3万元后,京津间的房地产市场已经被完全点燃了。


自2015年北京市政府宣布搬迁通州后,喊了许多年的京津冀一体化,似乎不再是一张看不见的大饼。环北京炒房潮也从30公里传导到70公里,再到100公里以外,投资客蜂拥而至,每个人都相信自己将会是未来赢家。


蜂拥而至的不仅仅是炒房客。包括万科、旭辉在内的不少房企均在此投以重兵,但这场弥漫于2016年上半年的楼市热潮中,赢家并非他们。


时间回溯到一个多月前。当7月8日万科因为拍地在香河被打之后,香河国土局随即暂停的当天的土地出让活动。但事实上,在万科遭遇不幸的这一天,另一家品牌房企却成功拿到了土地。


6月8日,香河县国土局一次性挂出20宗土地出让公告,定于7月8日上午全部竞价拍卖。根据万科向一条君提供的资料,他们随后向香河国土局缴纳了其中10宗土地的竞拍保证金。


但在万科因暴力事件而缺席后,仍有一些企业在当天完成了竞拍。香河国土局随后发布的公告显示,当天拍卖的20宗土地中,除了万科看好的10宗土地暂停外,另有9宗地块成交。获得这些土地的除了当地一些企业之外,与万科一样属于外来者的华夏幸福也位列其中。


界面新闻记者查阅资料发现,当天成交的九宗地块中有两宗被华夏幸福下属公司摘得,其中编号为2015-120的地块在位置上与万科看中的2015-121地块几乎完全相邻。


这两块地都位于香河五矿万科城附近。巧合的是,在万科事件之前,位于香河五矿万科城南边的香公馆项目,因开发商资金量断裂,也已被华夏幸福接收。


值得一提的是,在万科报名参与竞拍的初期,他们就曾收到过一些当地势力的劝阻,对方当时声称“这是他们的地,要定向给某家品牌房企”。


在万科以及后来的旭辉事件爆发后,北三县的土地潜规则在媒体的报道中昭然若揭。外来房企如今想要在这块“飞地”落脚并不容易。但相比于万科旭辉,华夏幸福却一路顺风顺水。依靠在本地积累多年的资源与手腕,以及过去多年来在环京区域布下重兵,这家公司在2016年这场楼市热潮中收获颇丰。


8月16日,华夏幸福公布上半年业绩报告,这家以园区开发为主业的企业完成了176.05亿元的营业收入,其中仅环京区域的收入就高达165.18亿元。他们的销售额更是高达584.34亿元,同比去年大涨74.95%。


这样的成绩在全国房企的排行榜里并不拔尖,但放眼整个环京区域,能与其一较高下的房企没有几个。环京区域过去实际有不少企业布局,但相对于这些后来者和只有零星项目的企业来说,凭借发轫于固安的产业园区模式早早进入市场的华夏幸福,才是这片区域的主人。


京津之间密布的16个项目,显示着华夏幸福在环京区域的地位。这家地产商开发的住宅项目大部分都以“孔雀城”命名,在其官网的地图上可以看到,从霸州直到燕郊,项目密布几乎连成一片,甚至在北京西北部的八达岭脚下,也有他们的楼盘。


尽管没有公布环京区域具体的住房销售额,但根据华夏幸福2016年半年报,剔除新晋布局的东北、长三角等区域以及部分工业厂房,报告期内他们在环京区域的已预售住宅及配套的面积高达507.05万平方米,且仍有203.08万平方米存量可供出售。半年报显示,这些项目都在廊坊、固安、大厂、香河等眼下楼市火热的区域。


房屋销售及京津之间巨大的廉价土地储备,是华夏幸福保持高速增长的关键之一。1998年7月,华夏房地产开发有限公司在河北固安正式成立。三个月后,他们旗下第一个楼盘“华夏花园”开盘销售。这家如今已直追千亿军团的企业自此起步,并在四年后的2002年宣布转型,开始搞当时还没有多少人做,但地方政府却颇为欢迎的产业园区开发。同年6月华夏幸福第一个产业园——固安工业园奠基成立。


自此之后,通过与地方政府签订开发协议获取巨量土地资源,产业园区开发及运营为主,以房地产配套销售为辅,华夏幸福的固安模式在随后的十年里一发不可收拾,很快便在当时还不富裕的河北郊县遍地开火。十年间,凭借这种模式,华夏幸福迅速完成积累,并很快上市,其股价在过去几年内已暴涨数倍。


这种模式成功的关键,在于其签订的协议准确把握了地方政府的脉搏。在华夏幸福与固安签订的开发协议中,公司将承担产业新城内的全部基础建设,并主导招商运营,而政府政府承诺返还华夏幸福110%的基础建设投资额,同时还在后期的招商引资方面,按照落地投资额的45%进行返还。换句话说,华夏幸福在公共项目基础建设上的花费完成之后能得到返还,如果招商做得好,华夏幸福还将享受近一半的投资额返还。这看似占了便宜,但对于一些寄望民营经济快速发展的落后地区来说,利大于弊。


这同样也是万达、平安等企业在商业地产、养老地产上的玩法。其最大的优势在于可通过合作,获得成本偏低且其他企业无法参与竞争的住宅用地。华夏幸福旗下的潮白河孔雀城、香河孔雀城等住宅项目均为对应产业新城配套住宅。华夏幸福半年报显示,他们目前在全国仍持有592.18万平方米土地待开发,这些巨量的土地很多源于与地方政府签订的开发协议,且其中大部分均位于环京区域。


凭借这种模式,在河北深耕多年的华夏幸福拥有外来者无法比拟的资源,仅土地成本就比需要参加招牌挂的外来房企低不少。此外,一条君查阅该公司历年公告发现,他们通过招牌挂获取土地不多,除了与地方政府签订协议外,收购本地项目公司股权、与拥有一级土地整理权的企业签订开发协议也是其获取土地的常用方式。


2016年5月20日,华夏幸福就曾发布公告称,下属子公司廊坊京御房地产开发有限公司与河北前刚房地产开发有限公司签署《股权转让协议》,后者以总面积约为702亩的八宗位于霸州市的地块出资,设立霸州市前华房地产开发有限公司,华夏幸福则总计支付16.2亿元收购霸州前华100%股权。


上述八宗地块包括七宗住宅用地,总面积约为686.22亩,另含一宗面积约为15.87亩的商业用地。一条君计算,华夏幸福通过收购公司股权获得的这702亩土地,平均每平方米单价为3461.5元。过去多年,华夏幸福通过这种方式在廊坊、霸州、大厂、香河等地动辄就能收获上万平方米土地,这其中不仅有已竞拍价原价收购,也有包括部分是以替企业偿债的形式完成。


此外,通过与拥有一级开发资质的企业签订合作框架也是其获取土地的另一模式。2014年,他们就曾与一家名为河北盛宇房地产开发有限公司签订合作协议,华夏幸福向对方支付1亿元用于设立专门负责香河两宗地块开发建设的项目公司,后者则须在项目公司取得整体开发权之后,引入华夏幸福作为战略伙伴,并向其转让该项目公司90%的股权,华夏幸福则一次性支付3亿元作为股权转让代价,已支付的1亿元也算在内。后续的10%股权也将最终收入华夏幸福囊中。


能够广泛使用这种方式获得土地,得益于华夏幸福在河北经营多年的各种资源。一位不愿具名的业内人士对一条君称,深耕多年的资源优势,是华夏幸福在环京区域的最主要竞争力,外来企业想要借鉴它的模式并不现实。其多样的拿地方式和成本优势,取决于这家公司在河北经营多年的政商关系,以及与其他本地企业的交往手腕。


相比早年万科五矿的香河欢庆城争端,以及最近一个月来万科旭辉等企业在北三县拿地受到的种种阻力,深耕多年的华夏幸福显然是幸运的。凭借过去多年的积累,他们早已坐稳了“环京地主”的宝座。而在环京楼市热度仍在持续的当下,这家近年来努力转向产业运营的公司,才是最大的赢家。


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